Lorsque vous entreprenez une activité dans un pays qui n'est pas le vôtre, vous êtes souvent confronté aux problèmes des locaux commerciaux. En France, il existe plusieurs systèmes juridiques qui peuvent être facilement confondus avec le bail commercial et un certain nombre de contrats qui vous permettent également de louer des locaux professionnels, mais qui sont régis par des règles différentes.
Le système de bail commercial
Le bail commercial est régi par le code du commerce et des règles strictes lui sont appliquées afin de protéger le locataire. En 2014, la loi "Pinel" a réformé son régime de manière importante, en le définissant comme un contrat, avec son propre régime juridique, entre le propriétaire d'un local et un locataire, qui veut conférer un usage commercial, industriel ou artisanal au local. Dans ce contrat, le locataire bénéficie d'un droit à la "propriété commerciale" ; cependant, un professionnel exerçant une activité civile (un avocat, par exemple) ne peut pas conclure de bail commercial. De même, ce contrat ne peut s'appliquer qu'à des locaux dont la destination administrative est commerciale (sinon un changement d'usage devra être organisé). Pour ce contrat, il existe des dispositions auxquelles il ne peut être dérogé, ce sont des dispositions obligatoires, mais aussi des stipulations qui dépendent simplement de la volonté des parties. Le bail commercial ou "bail comercial" assure une certaine pérennité de l'activité en limitant les modes de résiliation et d'augmentation des prix. Dans les autres cas, il est préférable que l'entrepreneur ait recours à l'un des contrats décrits ci-dessous.
Les autres types de contrats d'occupation de locaux commerciaux
Il existe également d'autres contrats qui permettent de déroger au régime du bail commercial : la loi prévoit la possibilité de déroger aux dispositions du bail commercial à condition que la durée du bail n'excède pas trois ans. Il existe également la possibilité de signer une convention d'occupation précaire. Dans ce cas, le propriétaire donne un droit d'occupation à l'occupant en échange d'une petite rémunération.
Le bail de gestion
Un autre exemple serait le contrat de "bail de gestion", dont l'objet n'est pas les locaux eux-mêmes mais le "fonds de commerce", qui comprend le droit aux locaux commerciaux. Cependant, il faut toujours faire attention à ces autres contrats car ils ne sont pas régis par des règles protégeant le locataire. Par exemple, le locataire ne peut pas bénéficier du droit de renouvellement du contrat, ni de la limitation de prix. En bref, lorsqu'il envisage de louer des locaux commerciaux, l'entrepreneur étranger doit être très attentif au régime applicable (légal ou dérogatoire) avant de s'engager. Il y a d'autres points importants à prendre en compte lors de la location de locaux commerciaux en France. Nous les détaillons dans ce lien.
Le fonds de commerce
Propriétaire d'un fonds de commerce, industriel ou artisanal, vous avez besoin d'un local pour l'exploiter. Afin de développer une clientèle, il est nécessaire d'avoir un emplacement qui vous garantit une installation pérenne. A ce titre, le législateur a mis en place un statut pour les propriétaire de ces fonds : le bail commercial.
Il s'agit d'un bail destiné à l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Son statut est protecteur puisque le preneur bénéficie d'un plafonnement du loyer ainsi que d'un droit au renouvellement.
Ce bail est conclu pour une longue durée , 9 ans. Il peut être résilié de manière anticipée tous les 3 ans. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail ou délivre congé au preneur, ce dernier peut prétendre à une indemnité d'éviction. Elle est égale au montant de son fonds de commerce.
Le bail est tellement protecteur des intérêts du preneur, qu'il est dit de ce dernier qu'il accède à la propriété commerciale lors de la signature.
Conséquence du coronavirus : afin d'informer les entreprises en difficultés durant la crise sanitaire du COVID-19, le dossier aborde les mesures mises en place en application des annonces du Président de la République, lors de son allocution "adresse aux français" en date du 16 mars 2020, au sujet de la suspension des loyers pour les plus petites entreprises.
Définition du bail commercial, ou bail 3-6-9
Le bail commercial, également appelé bail 3-6-9, est un contrat de location utilisé pour la location de locaux où sera exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal (boutique, bail commercial restaurant, salon de coiffure, atelier, boulangerie, etc.). Un bail commercial peut être également conclu pour un bail commercial terrain nu.
Le régime des baux commerciaux est encadré par le bail commercial code de commerce. Ce bail 3 6 9 est conclu entre le propriétaire des locaux et le propriétaire du fonds de commerce (qui est souvent l’exploitant du fonds). Le propriétaire des locaux peut être un particulier ou une société.
Certaines activités professionnelles (telles que les professions libérales) n’entrent pas en elle-même dans le champ d’application du bail commercial et doivent en principe être soumises à d’autres types de baux (tel que le bail professionnel ou le bail rural).
Il sera cependant souvent laissé aux parties la possibilité de se soumettre volontairement à un bail commercial. Il est également possible de conclure un bail mixte qui sert à la fois de lieu d’habitation et de lieu d’exercice professionnel au locataire.
Le bail commercial est un bail protecteur pour le locataire, qui a besoin de pourvoir exploiter paisiblement son activité (et son fonds de commerce) pendant une longue durée. Ainsi, la fixation du loyer initial est libre, mais sa révision est strictement encadrée par la loi. De même, la durée du bail commercial (entre 9 et 12 ans), ainsi que conditions de résiliation (plus souples pour le locataire que pour le bailleur), sont encadrées.
L’enregistrement du bail commercial
Le bail commercial peut être enregistré de deux manières différentes : soit par la biais d’un acte authentique, soit sous seing privé.
Dans ce premier cas, on passera par un notaire (on parlera alors de bail commercial notarié) tandis que dans le second cas les parties devront enregistrer elles-mêmes de manière volontaire le bail commercial auprès du service des impôts.
Le coût de l’enregistrement du bail commercial variera selon qu’il s’agit d’un bail de résidence principale ou d’un bail affecté à un autre usage.
Si le bail est exclusivement affecté au logement familial, l’enregistrement du bail commercial est gratuit. Cependant, il est soumis à des droits d’enregistrement pour tous les autres cas : le montant de ces droits est de 25 euros, il sera dû aux services de l’administration fiscale tant par le bailleur que par le locataire.
La durée du bail commercial
Le bail commercial est un contrat de location conclu pour une durée qui ne peut pas être inférieure à 9 ans.
Cette disposition d’ordre public vaut aussi bien pour les baux écrits que les baux oraux et a pour objet de protéger les intérêts du preneur et ainsi seul le preneur pourra donc invoquer la nullité d’une clause ou d’un arrangement faisant échec à cette disposition.
La détermination du point de départ du bail est donc essentielle pour décompter la durée du bail commercial : si rien n’est écrit à ce sujet dans le bail, il faudra alors analyser les faits (ex : date d’emménagement etc).
