Les SCPI ont le vent en poupe. Malgré ce succès fulgurant, cette méthode d'investissement qui, à priori, peut sembler toute simple ne manque pas en réalité de points non élucidés pour la plupart des nouveaux investisseurs. Dans cet article, vous allez découvrir les 5 erreurs les plus courantes que vous devez absolument éviter de commettre.
Erreur n°1 : opter pour un capital fixe
En choisissant ce type d'investissement immobilier, l'un des plus grands pièges dans lequel vous êtes susceptible de tomber c'est le choix d'un capital fixe. La crise immobilière des années 1990 a provoqué une baisse de prix spectaculaire. Les actifs composant les SCPI ont alors connu une dévalorisation sans précédent, ce qui a poussé les détenteurs de ces parts à les soumettre à la vente. Les investisseurs qui possédaient des SCPI de rendement à capital fixe ont eu du mal à trouver un acheteur qui accepte le prix qu'ils exigent. Cependant, les acheteurs s'étant retiré du marché immobilier, en ces temps de crise, les parts sont restées invendues. Voilà pourquoi aujourd'hui, la quasi-totalité des SCPI sont à capital variable. Ainsi, les gestionnaires ont la possibilité d'intégrer, au moment de la vente, ces parts dans l'ensemble du capital constituant, par ce biais, des parts plus susceptibles d'être revendues.
Erreur n°2 : investir en loi Pinel
Les placements investis dans une SCPI permettent de créer un patrimoine entier. Les risques sont encore plus présents lorsque vous investissez dans une SCPI en loi Pinel. Ces biens foncier se trouvent dans des ensembles immobiliers composés d'immeubles. Dès la phase de la revente arrive, le gestionnaire procède à la liquidation du patrimoine. Cette durée s'étend entre les 6 et 12 mois qui suivent la défiscalisation. Ainsi, il n'y a aucune chance qu'on puisse réaliser une plus value et d'atteindre une certaine rentabilité. Sans compter qu'avec les biens locatifs, les bailleurs sont exposés à un risque indéniable d'impayé, contrairement aux SCPI formées de murs commerciaux où les locataires sont toujours choisis avec beaucoup de soin de sélectivité.
Erreur n°3 : choisir une période de carence étendue
Le gestionnaire vous impose une période de carence dès le moment où vous souscrivez à vos parts de société civile de placement. Notez que ces délais ne sont pas fixes. Vous devez donc vous renseigner auprès des instances concernées pour savoir quelle période de carence vous sera accordée. Une prolongation de 3 à 6 mois est tout à fait possible. Parmi les causes qui peuvent engendrer une période plus importante, il y a le manque de liquidité qui peut placer le bailleur dans une situation complexe en termes de trésorerie en cas de loyer impayé ou de départ du locataire. Par ailleurs, la période de carence peut être étendue le temps que les fonds soient investis. Malgré l'absence de risques, les gains peuvent diminuer au cours de cette année jusqu'à ce que le gestionnaire finisse par absorber ses fonds.
Erreur n°4 : opter pour une SCPI avec un taux d'occupation de moins de 80 %
La gestion de patrimoine lié à un investissement dans une SCPI dépend des loyers versés par les locataires. Par conséquent, un taux élevé d'occupation implique un montant élevé et un taux faible un montant faible. Il y a toutefois un seuil critique auquel vous pouvez vous référer : 80 %. Cela signifie que la rentabilité de l'investissement dans des biens situés dans une zone géographique donnée diminue considérablement lorsque le gestionnaire récolte un taux de loyers inférieur à 80 % sur une longue durée. Pour anticiper ces déconvenues, il faut prévoir les départs et gérer les occupations avec stratégie et précision. Parmi les solutions envisagées, nous pouvons citer la multiplication du nombre de locataires pour ne pas dépendre d'un loyer unique. Si l'un d'entre eux part, le gestionnaire peut compter sur les autres. Vous pouvez aussi opter pour un parc immobilier plus étendu vous permettant d'absorber les départs plus facilement.
Erreur n°5 : miser sur un report à nouveau faible
Le report à nouveau joue un rôle de sécurité pour les gestionnaires qui ont investi en SCPI dans un logement neuf. Il s'agit d'une sorte de réserve spécialement conçue pour couvrir les impayés si un voire plusieurs locataires partent de manière imprévue. Prévoyez alors au 10 % du montant global investi pour assurer la pérennité de votre SCPI et tirer profit des avantages de la fiscalité auxquels vous êtes soumis.
