Investir dans l’immobilier, c’est investir dans l’achat immobilier locatif en général. A la base, l’achat est déjà synonyme d'investissement, que ce soit en temps ou en argent. Il faut donc bien penser à la façon de faire fructifier cet investissement. Les premiers gestes pour ce faire résident dans la mise en place d’un contrat de location qui pense à toutes les éventualités.
Bail et contrat de location
Après avoir investi dans un bien immobilier, il est bon d’établir des règles à respecter afin de viabiliser l’investissement effectué. Cela se fait à travers un contrat de bail qui s’effectue par la mise en place du cadre juridique. Le contrat de location ou bail de location régit l’entrée dans le lieu, la durée de la location, l’occupation du bien et les modalités de sortie (ou résiliation) du bail ou la fin de la location, la manière de fixer le loyer, et tout autre point qui pourrait être utile.
A noter qu’un bail de location est nécessairement rédigé sous forme écrite. Le nombre d’exemplaires requis équivaut au nombre des parties (nombre de propriétaires si bien indivis ou pas, nombre de locataires ou de colocataires, caution, notaire si besoin est). Il peut prendre la forme d’Acte Sous Seing Privé (contrat signé), ou d’acte authentique.
Bail pour location non meublée
Appelé aussi location vide, c’est un contrat par lequel le propriétaire s’engage à louer un bien immobilier, ou logement sans meuble. Tous les éléments le concernant sont régis par la loi, à savoir : la durée de contrat, la résiliation (par le propriétaire ou par le locataire), le loyer initial et le loyer de relocation si le bien se situe dans une zone dite tendue, l’indexation, les charges et tout autre élément pouvant porter préjudice à l’une des deux parties en cas de litige.
La durée du contrat de bail pour location non meublées est de trois ans au minimum pour les personnes physiques et de six ans pour les personnes morales. Un bail peut exceptionnellement être conclu pour une durée réduite d’un an si un motif familial ou professionnel le justifie. Ces motifs doivent être légaux et justifiés, comme un départ à la retraite, le retour d’un enfant étudiant à l’étranger, … et doivent être explicitement inscrits dans le bail de location.
La résiliation du bail peut se faire par le propriétaire, à chaque échéance des trois ans, avec préavis de six mois pour trois motifs : la revente (en donnant priorité au locataire pour le rachat), l’habitation des lieux par soi-même ou par ses enfants, et pour tous autres motifs justifiés (faute grave du locataire). Pour le locataire, la résiliation peut se faire à tout moment, avec un délai de trois mois, réductible à un pour des motifs avérés (mutation, perte d’emploi, besoin de changement de domicile lié à la santé justifié par un certificat médical, cas des zones dites tendues, …).
Bail pour location meublée
Ce type de bail définit les clauses de la location d’une habitation ou résidence sous plusieurs conditions comme la salubrité, la décence, et qui est équipée selon des normes définies et énumérées par la loi Alur. Celle-ci donne une liste exhaustive de tous les matériels qui doivent y être installés pour pouvoir être qualifié de meublé. Un manquement à l’une des conditions énumérées par cette loi renvoie automatiquement le bien mis en location à une location non meublée.
Ces éléments obligatoires sont : le matériel nécessaire de couchage (literie : les matelas et les couvertures), de cuisine : plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou réfrigérateur avec freezer, vaisselle (et tout ce qui est essentiel à la prise des repas), table et sièges avec les ustensiles de cuisine proprement dit. Il faut aussi nécessairement un système d’occultation des fenêtres dans les parties nuit (chambres à coucher). Les étagères de rangement, appareils d’éclairage (luminaires), nécessaire d’entretien ménager font aussi partie de cette liste. L’ajout d’autres éléments peut être effectué à l’initiative du bailleur, mais le manquement à l’un de ces éléments est sanctionné par la requalification de la location meublée en location non meublée.
Les subtilités liées au bail de location
L’on peut être loueur en meublé professionnel si les revenus de location représentent plus de 50% du revenu annuel ou plus de 23.000 euros par an. Le loueur en meublé non professionnel quant à lui ne perçoit de revenu locatif qu’à hauteur de moins de 50% de son revenu annuel ou ne dépassant pas les 23.000 euros l’an. La différence de ces deux statuts réside dans le fait que le premier est inscrit au Registre du Commerce et des Société (RCS), contrairement au second. De plus, la gestion des pertes est différente : affectées au revenu global pour le premier tandis qu’elles sont affectées au revenu de même type pour le second.
La durée d’un bail est de trois ans minimum pour une location vide, raccourcie à un an si motif spécial, un an pour une location meublée et raccourcie à neuf mois si la location se fait pour un étudiant (durée à faire concorder à l’année universitaire).
