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résidence secondaire dans un endroit calme ou exotique est un rêve pour beaucoup de gens. Ou peut-être voulez-vous une place supplémentaire dans une grande métropole ? L'immobilier peut être un bon investissement, surtout si vous pouvez louer la propriété lorsque vous n'y êtes pas vous-même. Cependant, le financement d'une résidence secondaire est souvent moins évident. Dans ce billet de blog, nous discutons donc de 5 façons différentes de financer une maison de vacances.
1. Capitaux propres
Si vous avez constitué un certain capital au fil des ans, cet argent peut certainement servir à l'achat d'une résidence secondaire ou d'une maison de loisirs. Après tout, le financement d'une maison par vos propres moyens peut être un moyen intéressant de faire travailler des économies non utilisées. Le taux d'intérêt de l'épargne est historiquement bas et est à peine rentable. Investir dans l'immobilier peut éventuellement rapporter plus. Le financement d'une résidence secondaire avec des fonds propres est plus ou moins avantageux selon la situation.
Très souvent, le prix de vente d’un logement est supérieur à son prix d’achat initial. La différence entre les deux sommes s’appelle la plus-value. Ce gain entre dans l’assiette de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Si la plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est exonérée, ce n’est pas le cas pour les résidences secondaires.
Toutefois, plusieurs situations vous permettent d’obtenir une exonération de plus-value sur la vente d’une résidence secondaire :
*Tout le monde paie un impôt sur la fortune supérieur à 30 000 euros (2018). Si vous êtes un partenaire fiscal, un montant de 60 000 euros s'applique. Le montant dépend de votre patrimoine. Sur les premiers 70 800 euros de votre capital, vous payez 0,6 élasticité fiscale, puis 1,3 élasticité fiscale jusqu'à 978 000 euros. Si votre capital est supérieur à 978 000 euros, vous paierez 1,61 élasticité fiscale en 2018. L’impôt sur la plus-value est forfaitaire (taux de 19 % pour l’impôt sur le revenu, plus 17.2 % de contributions sociales).
Acheter une résidence secondaire a des répercussions sur votre budget. Plusieurs taxes s'ajoutent à votre prix d’achat: la taxe foncière, la taxe d'habitation (qui ne bénéficie pas des diminutions liées à vos revenus), la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
En outre, vous devez prévoir les dépenses d’entretien courant, les dépenses liées à l’énergie et l’eau, les charges de copropriété éventuelles, etc. Pour faire face à ces frais, vous pouvez louer votre résidence secondaire.
La location saisonnière représente un bon moyen d'amortir vos charges, voire de réaliser un bénéfice. Vous pouvez soit louer en direct si vous habitez près de votre résidence secondaire, soit faire appel à une personne de confiance ou à une entreprise spécialisée.
Les revenus tirés de la location sont imposables au titre des locations meublées.
2. Une hypothèque
Vos fonds propres sont-ils insuffisants pour financer une maison de vacances entièrement à votre charge ? Si c'est le cas, un prêt hypothécaire de la banque peut offrir une solution. Toutefois, il est important de savoir qu'il y a une grande différence entre un prêt hypothécaire sur votre première et votre deuxième maison. Dans ce dernier cas, vous n'avez droit à la déduction des intérêts hypothécaires que dans des cas limités et, dans de nombreux cas, la banque prélève un supplément d'intérêt. En outre, la banque financera au maximum soixante à soixante-dix pour cent de votre résidence secondaire.
Pour pouvoir bénéficier de la déduction des intérêts hypothécaires, vous devez avoir une plus-value sur votre logement. Vous devez être en mesure de le prouver et utiliser l'argent libéré pour augmenter la valeur de votre maison par des travaux de rénovation ou de transformation. Dans le cas d'une deuxième hypothèque sur une nouvelle maison, vous avez droit à une déduction des intérêts hypothécaires sur les deux hypothèques pendant une période de deux ans (en supposant que vous ayez déjà une première hypothèque), tant que votre ancienne maison n'a pas encore été vendue.
De nombreuses possibilités de prêts immobiliers classiques sont possibles pour financer votre résidence secondaire. Par ailleurs, il vaut mieux demander une
renégociation du prêt immobilier pour avoir de bas taux. Il est préférable de réagir plutôt que de devoir faire face à des incidents de paiement et d’être pénalisé.
3. Prêt personnel
La plupart des prêts aidés ne sont pas possibles pour les résidences secondaires. Si le financement par fonds propres ou par une deuxième hypothèque n'est pas possible, vous pouvez emprunter de l'argent au moyen d'un prêt personnel ou d'un prêt renouvelable. En fonction de votre prêt, vous recevrez alors une somme forfaitaire de la banque sur votre compte ou disposerez d'une réserve que vous pourrez retirer à tout moment. Vous remboursez ensuite le prêt sur une base mensuelle avec un montant fixe. Le principal inconvénient d'un tel prêt est que le taux d'intérêt est considérablement plus élevé que dans le cas d'une hypothèque. En effet, il n'y a pas de garantie, bien que vous puissiez conclure un accord avec certains prêteurs en vertu duquel vous payez un taux d'intérêt inférieur en échange de la garantie.
4. Schenking
Une quatrième option pour
assainir ses finances et réussir l'achat d'une résidence secondaire consiste à faire un don. Les parents peuvent faire don de leur enfant (adoptif) entre 18 et 40 ans jusqu'à 100 800 euros (2018) en franchise d'impôt. Ce don doit cependant être utilisé pour l'achat, l'amélioration ou l'entretien de leur propre (deuxième) maison ou pour le remboursement de la dette du logement occupé par le propriétaire.
Pour en revenir à l’idée de lever des fonds sur la résidence principale, il faut prendre en compte que le futur acquéreur qui possède son bien principal de longue date aura certainement amorti graduellement sa dette hypothécaire. Il se peut donc que la valeur du bien ait augmenté. On pourra alors, dans la limite des conditions d’octroi, lever des fonds sur cette propriété. Un des avantages sera de générer des liquidités, idéalement en premier rang, sans amortissement, facturées à un taux d’intérêt plus attrayant que sur une résidence secondaire.
5. Détention personnelle
Si vous avez votre propre BV, PME ou autre entreprise, il est peut être intéressant de financer une résidence secondaire auprès de cette entreprise. Vous vous prêtez ensuite l'argent de votre entreprise en tant que personne privée. Dans certains cas, cela peut offrir des avantages fiscaux. Un avantage supplémentaire est que vous n'avez pas à payer d'intérêts. Vous avez également la possibilité d'obtenir un financement par l'intermédiaire de la société, par l'intermédiaire d'un prêteur hypothécaire. De cette façon, vous pouvez souvent obtenir de meilleures conditions et un tarif plus élevé. Cependant, renseignez-vous bien sur les règles de l'administration fiscale si vous voulez être en règle sur le plan fiscal.
Si vous souhaitez acheter une résidence secondaire à l'étranger, il est particulièrement important que vous teniez compte de la réglementation locale. Les problèmes avec le gouvernement à l'étranger peuvent être très coûteux si vous n'êtes pas suffisamment préparé. Par conséquent, demandez toujours conseil à quelqu'un qui connaît très bien la législation locale en matière d'immobilier.Un deuxième obstacle est que les banques néerlandaises sont souvent réticentes à financer des biens immobiliers à l'étranger. Vous devrez donc demander un financement auprès d'une banque étrangère si vous ne disposez pas de fonds propres suffisants. Veillez donc à toujours vous informer de manière approfondie.
L’acquisition d’une résidence secondaire a également des répercussions fiscales. La valeur locative constituant un revenu imposable dans le canton (ou le département) où est situé l’immeuble, une déclaration fiscale devra être remplie non seulement au domicile, mais aussi dans la commune où se trouve la maison de vacances. Il conviendra alors d’être attentif, lors de la mise en place de la stratégie de financement, aux incidences fiscales des diverses options choisies.
