Quelques années après avoir acheté un bien immobilier pour le louer, il est courant que les propriétaires songent à le revendre. Or, cela n’est pas aussi simple que de revendre un logement libre, notamment si le bien a fait l’objet d’une défiscalisation. Point sur les questions à se poser avant de revendre son bien.
Je revends mon bien immobilier de défiscalisation : ai-je passé la période d’engagement de location ?
En investissant en immobilier de défiscalisation, les propriétaires s’engagent à louer le bien pendant une durée minimale déterminée. Ne pas respecter cet engagement peut provoquer la remise en cause de l’intégralité de l’avantage fiscal perçu. Les sommes défiscalisées seraient alors à rembourser aux impôts. On peut par exemple citer :
- Les biens en loi Duflot, Scellier, Censi-Bouvard, Robien, Besson ou Perissol, pour lesquels les propriétaires se sont engagés à louer pendant 9 ans minimum,
- La loi Girardin pour laquelle il est nécessaire de louer pendant 5 à 6 ans (Girardin libre ou intermédiaire)
- Le déficit foncier qui implique un engagement de louer au moins 3 ans.
En cas de revente anticipée, seuls trois cas de dispense de remboursement existent : invalidité du propriétaire ou de son conjoint sous certaines conditions, licenciement ou décès.
Le logement locatif est occupé : attendre l’échéance du bail ou vendre le bien immobilier occupé ?
Dans ce cas il existe deux solutions.
- Il est possible de délivrer un congé pour vente à son locataire. Pour les baux classiques en loi de 1989, cela signifie cependant attendre l’échéance du bail pour mettre en vente. En pratique, le propriétaire doit envoyer un congé au locataire six mois avant le terme du bail au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception, tout en lui proposant de se porter acquéreur. Celui-ci est en effet prioritaire pour l’achat.
- L’autre possibilité est de vendre avec un locataire en place. Les biens occupés peuvent en effet attirer d’autres personnes recherchant un bien immobilier pour investir, et acheter un logement occupé procure des avantages : l’historique du locataire est connu (paiement des loyers), les charges sont connues, et la rentabilité peut être calculée. Certains sites Internet sont spécialisés dans les annonces immobilières pour l’investissement locatif, et permettent de cibler directement les prospects concernés.
Le logement à vendre est à rénover : est-il judicieux de faire les travaux avant la revente ?
Réaliser les travaux avant de vendre n’est pas forcément intéressant pour le vendeur. Il s’agit d’engager des frais, de suivre les travaux et de décaler la vente jusqu’à ce que le bien soit rénover. A contrario, pour un investisseur immobilier, les travaux à effectuer peuvent parfois peser en faveur de la vente.
Si l’intention du futur propriétaire est de louer, celui-ci pourra déduire tout ou partie du coût des travaux de ses revenus locatifs, et imputer le déficit créer sur le revenu global jusqu’à 10700 euros par an. Créer un déficit sur la catégorie imposable des revenus fonciers réduit la base taxable de l’impôt. Ce système très avantageux dit du « déficit foncier » permet alors de réduire l’impôt sur le revenu, à condition de s’engager à louer le bien au minimum pendant trois ans.
